토지와 정착물 또는 유체물 전기 기타 관리할 수 있는 자연력인 부동산

토지와 정착물 또는 유체물 전기 기타 관리할 수 있는 자연력인 부동산

민법상 물건의 정의는 '유체물(有體物) 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서 이 물건의 범주(範疇) 안에 들어가는 것들 중에 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다(민법 제99조 제2항). 보통 부동산(不動産)은 움직일 수 없는 물건, 동산은 움직일 수 있는 물건으로 분류하기도 하지만 법적 정의에 의한 부동산의 정확한 정의(定義)는 위와 같다. 

이와 비슷한 것으로서 동산이지만 등기(登記)를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 '준부동산(準不動産)' 혹은 '의제부동산(擬制不動産)'이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다.  

토지의 정착물(定着物)에 대한 기준은 일차적으로 사회통념(社會通念)에 따라 결정되며 토지와 분리할 수가 없거나 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우이다. 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적(物理的)으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 구조물(構造物) 등 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서 가건물(假建物)로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다. 

강학 상(講學上) 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계(結合關係)에 따라 종속정착물(從屬定着物), 반독립정착물(半獨立定着物), 독립정착물(獨立定着物)의 세 가지로 분리된다. 이를테면 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착(付着)되고 토지와 구분하기가 힘들지만 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우 대표적인 예로 수목(樹木), 미분리(未分離)의 과실 등이 있다. 수목의 경우 입목등기(立木登記)를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다. 

법적으로는 민법 제99조에 따라서 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인(明認)되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상(政策上)의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제(法制)도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권(地上權), 지역권(地役權), 전세권(傳貰權) 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권(制限物權)이 인정될 여지가 있는지 확인해야 한다. 

재무관리에서는 부동산을 주식보다 열등(劣等)한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데 이들 국가에서는 주식(株式)과 연평균 수익률은 거의 같으나 환금성(換金性)이 극단적으로 낮고 거래비용이 높으며 주식과 상관관계가 높아 위험을 분산(分散)하는 효과도 별로 없기 때문이다. 그러나 이는 영업용 부동산(營業用不動産)에만 해당되고 거주용 부동산(居住用不動産)의 경우 급격한 인플레이션을 주식보다 잘 해지할 수 있고 지역에 따른 상관관계가 낮아 분산투자 효과가 더 좋다는 주장도 있다. 

대한민국에서는 2008년 ~ 2017년 각종 투자자산(投資資産)들을 비교했더니 부동산 수익률이 주식 수익률(株式收益率)을 무려 25.7%p나 앞섰다는 것이 밝혀지고야 말았다. 기사 한국은 부동산이 주식보다 훨씬 수익률이 큰 자산이라는 것이다. 

그러나 10년 남짓한 기간은 자산군(資産群) 간의 우위를 결정하기에는 너무 짧은 기간이다. 그런 논리면 잃어버린 10년 시기의 일본의 사례를 들면서 현금이 무조건 최고라는 주장이나 70년대의 사례를 들면서 금이 최고의 자산이라는 주장도 성립할 것이다. 한국의 경우도 1986~2017년의 30여년의 수익률을 비교하면 주식 수익률이 아파트 수익률을 앞서는 것으로 나온다. 이 기간 동안 주식 수익률이 연평균 10.1%, 강남 아파트 수익률이 연평균 9.2%, 전국 아파트 수익률이 연평균 8.5%이다. 다만 부동산의 변동성이 주식보다 작기 때문에 위험 대비(危險對比) 수익률로는 주식이 무조건 더 우월한 자산이라고 말할 수 없다. 

그러나 주식은 상장이 될 정도의 유망주(有望株)들이지만 부동산은 일반적으로 막장 부동산들도 포함되었음을 고려해야 한다는 반론이 있다. 125배가 오른 압구정 현대아파트가 1000배 오른 삼성전자(三星電子)에는 지긴 했지만 삼성전자는 심지어 코스피에서도 충분히 레전드급이었다. 사실 부동산도 주식시장에 비해 정보의 비대칭성(非對稱性)이 심해서 사람들이 몰라서 그렇지 1000배 이상 오른 것들이 있긴 있다. 더욱이 나름 엄선된 종목들의 집합인 코스피가 1980년부터 시작해 40년 동안 약 25배가 올랐지만 막장 부동산들도 포함된 지가총액(地價總額)은 1953년부터 2007년까지 54년 동안 만 배가 올랐다. 연복리(年福利) 수익률로 환산하면 코스피는 약 8.4%,지가는 약 18.6%오른 게 된다. 

그렇지만 80년대 이전의 한국은 인플레이션이 심해 명목수익률(名目收益率)이 심하게 부풀림 됨을 감안해야 한다. 또 코스피 종목들이 엄선되었기에 코스닥이나 비상장기업에 투자하는 것보다 수익률이 높을 것이라는 가정도 문제가 있다. 시장 참여자(市場參與者)들이 우량한 자산에는 처음부터 높은 가격을 주고 따라서 우량한 자산이 반드시 수익률이 높다고는 할 수 없기 때문이다. 학술적(學術的)으로는 오히려 우량한 자산일수록 위험프리미엄이 적어 기대수익률이 낮다고 보는 게 더 그럴듯하다. 

한국에서는 재테크의 수단으로 널리 선호(選好)되고 있으나 미국에서는 주식과 채권의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 미국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사(不動産投資專門會社)가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 상업용 부동산은 직접 소유하기 보다는 리츠를 통해 간접 소유하는 경우가 대부분이다. 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. 미국만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. 한국의 개인 주택보유율은 59.0%(2016년 1분기)인데 미국의 개인 주택보유율(住宅保有率)은 62.9%로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율(自家所有率)이 훨씬 높다. 기사 즉 자기가 사는 집은 일단 자기 소유라는 거고 두 번째 부동산부터는 리츠로 소유하거나 부동산 전문 기업에 투자하는 식으로 한다는 것이다. 사실 선진국들은 부동산이 별로 필요 없는 금융이나 IT 등의 영향력(影響力)이 강하여 부동산에 불리하나 제조업이 핵심적인 우리나라는 사정이 다를 수도 있다. 부동산이 필요한 사업이 주로 성공하길 바라면서 부동산 가격이 오르지 않기를 바라는 생각은 비현실적이다. 부동산 거래세(去來稅)도 OECD 국가들 중에서도 높다. 

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구(接近人口)와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출(擔保貸出) 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 용적률(容積率) 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획(都市計劃), 국토균형발전(國土均衡發展)일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도(人口密度)가 굉장히 높고 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 무작위로 100명의 한국부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원(主收入源)이라고 한다. 

부동산은 매도(賣渡)를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화(現金化)가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기(經濟沈滯期)에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환급성의 문제가 너무 크다. 

대한민국에서 규제와 세금(稅金)이 가장 강력한 시장 중의 하나이다. 다만 규제가 심각해진 건 떴다방, 용도불법변경(用途不法變更) 등 각종 불법행위로 인한 자승자박(自繩自縛)이기도 하며 이마저도 외환위기(김대중 정부) 이후로 그린벨트 해제, 네거티브 규제 도입, 용적률 상향(容積率上向) 등으로 조금씩 완화되고 있다. 

부동산 가격이 지나치게 높으면 서민 경제(庶民經濟)가 무너진다. 즉 평생을 열심히 일해도 수도권(首都圈)이나 광역시(廣域市)에 내 집 하나 마련 못 하는 불상사가 일어난다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자(無住宅者)는 답이 없다. 그렇다고 내려가는 게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데 부동산이 폭락(暴落)할 시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 아파트에서 살인 사건, 자살 사건이 벌어지면 사람들이 제일 먼저 하는 말이 "집값 떨어지게" 라고 한다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락(急落)은 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해(損害)나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 자산구조(資産構造)에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고 님비나 핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본(社會間接資本) 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다. 예를 들자면 부동산 공급량(供給量)의 무계획적 증가는 비효율적이거나 쓸모없는 부동산들을 대량으로 발생시켜 국가 경제에 악영향을 미치게 할 수도 있기 때문에 공급량을 무턱대고 늘릴 수 없으며 그와는 반대로 무계획적으로 공급을 막으면 공급이 수요를 따라잡지 못해서 부동산 가격의 폭등(暴騰)을 불러올 수도 있다. 

주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적(閉鎖的)이다. 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯해 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에 서울에 살든 제주도(濟州道)에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사(公認仲介士)인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다. 다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다. 

땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 국가에 세금을 꼬박꼬박 내는 한 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한(耐久年限)이 있어 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅+건물에서 건물의 비중이 큰 경우 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다. 

대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉(元兇)인데 주로 아파트 부녀회의 요청으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재(好材) 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다. 

지진, 태풍, 화산, 토네이도, 산사태 등의 자연재해 요소도 거시적(巨視的)으로는 부동산에 미치는 영향이 크지 않다 

자금준비, 정보수집에서부터 계약(契約), 등기(登記)에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료(仲介手數料)를 받는 경우가 많다. 

중개수수료의 경우 요율이 정해져있는데 거래 금액에 따라 그 한도액이 정해져 있으며 매매교환(賣買交換)의 경우 중개수수료 요율은 중개수수료 한도=거래금액x상한요율로 정해지며 계산된 금액에서 한도액(限度額)을 초과할 수 없다. 절차가 매우 복잡해서인지 국토해양부(國土海洋部)에서는 부동산 거래절차에 대해 상세하게 안내하는 서비스를 개설했다고 한다. 

원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다. 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(利子所得稅率; 15.4%)보다 낮으며 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만 원 이하 비과세(非課稅) 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다. 

주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편이다. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, "상대적으로" 안전하다는 이유도 있다. 주식은 실질적으로 생산을 할 수가 없어 까딱하면 진짜로 가치 제로의 휴지 쪼가리가 되지만, 부동산으로는 무슨 사기라도 당하지 않는 이상 권리만 제대로 이전받았다면 적어도 건물이나 땅이 남고 능력만 있다면 이를 바탕으로 생산을 할 수 있다. 이는 부동산 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축(再建築)이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한(耐久年限)이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각(減價償却)이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치(財産價値)를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 하이리스크 하이리턴의 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니 너무 믿지는 말자. (2007년 서브프라임 모기지 사태도 부동산 관련된 것이 시발점이었다.) 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액(基準金額)이 시가에 훨씬 못 미치므로 거액의 급전이 필요하면 헐값에 팔아야 할 경우가 허다한 것이 현실이며 압류(押留)되어 법원경매(法院競賣) 등으로 나갈 경우에도 불이익이 크다. 사실 주식은 망하면 휴지조각이지만 부동산은 망해도 땅이 남는 다는 주장은 다소 단순화된 주장으로 주식의 경우도 기업이 소유한 자산에 대한 권리는 남는다. 그럼에도 대부분의 경우 기업이 망했을 때 주식이 휴지조각이 되는 이유는 채권자가 먼저 자기 몫을 가져가고 나면 주주들의 몫은 거의 없는게 보통이기 때문이다. 역으로 말해 부동산도 대출을 받아 샀다가 망하면 채권자에게 압류당하고 남는 게 아무 것도 없을 수 있으며 더 심하게는 유한책임인 주식과 달리 파산(破産)할 수 있다. 

이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세(財産稅)가 나오는데 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어 어느 정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물(新築建物)을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다. 

부동산은 예측하기 어려운 대표적인 경제영역(經濟領域)에 속한다. 때문에 전문가들 사이에서도 향후 폭등(暴騰)하리라는 의견, 폭락하리라는 의견, 현상 유지할 것이라는 의견이 항상 공존하고 있다. 고로 부동산 매매에 대한 책임은 결국 본인이 지는 것이라는 것을 명심하고 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다. 일부 투자자들은 자칭 부동산 전문가에게 수업료(授業料) 등 각종 명목으로 돈 뜯기고 제대로 된 분석조차 하지 않은 채 투자했다 패가망신하는 경우도 방송 등에 꽤 소개되고 있으니 주의해야 한다. 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 양상이 천차만별(千差萬別)이다. 상식적으로 생각해보면 인구가 감소할수록 집값 상승세 역시 점점 하락할 수밖에 없을 것이다. 

부동산의 가격이 물가상승율(物價上昇率)보다 상승한다는 것의 진정한 의미는, 소유자가 토지를 취득하기 위해 사용한 금액보다 더 많은 금액을 지불하는 사람들이 있다는 말과 동일하다. 다시 말하자면 소유자(所有者)가 지불한 비용 이상을 써서 땅이나 건물을 사더라도 신규 소유자가 투자금액 이상의 이익을 확실하게 뽑을 수 있는 원인이 없다면 절대로 더 비싸게 지불하지 않는다. 

반대로 폭락한다는 주장 또한 기존 소유자가 과거 시세(過去時勢)보다 확실하게 낮은 가격에 매도를 해야만 성립하는 것이므로 현금흐름에 문제가 없는 부동산 소유주들이 싸게 파는 대신 버티기를 한다면 폭락이 일어나지 않을 수 있다. 토지 시장(土地市場)에서 이런 현상이 두드러지는데 땅값이 오르지 않으면 자식 물려준다는 생각의 소유자가 절대다수인 경우 저렴한 매물이 씨가 말라 자연히 땅값이 오른다. 오른 값에 산 사람들은 다시 산 가격 이하로는 절대 안 판다. 이러한 현상이 반복되다 보니 임대료(賃貸料)가 형성되기 어려운 곳은 지가가 0에 가까운 외국과 달리 한국 토지시장은 오지의 지가도 굉장히 높게 형성되어 있다. 

장기적인 부동산 추세에 영향을 주는 요소들은 아래와 같으니 숙지(熟知)하고 지역별로 관련정보를 수집하면 최악의 선택은 피할 수 있을 것이다. 거시적 관점에서는 오른다 하더라도 미시적 관점에 따라 내릴 수가 있고 반대로 거시적 관점에서 내리더라도 미시적 관점(微視的觀點)에서 상승할 요소가 강하다면 상쇄될 수 있다. 전체 부동산 시장을 장기적으로 본다면 거시적 관점이 반대로 특정 지역을 대상으로 단기간을 본다면 미시적 관점이 더 강하게 영향을 주지만 서로 맞물려 영향을 주므로 거시와 미시 양쪽을 모두 고려해야 한다. 아무리 미시적으로 좋은 지역이라도 거시적으로 계속 나빠지면 영향이 안 올 수가 없고 반대로 거시적(巨視的)으로 아주 나쁘더라도 미시적으로 강력한 특정 지역은 일시적으로 오르거나 장기적으로도 영향을 덜 받으면서 손해를 줄여줄 수 있기 때문이다. 

특히 중요한 것은 전국 통계와 서울 통계(統計)는 아주 다르다는 점이다. 양극화 측면도 추가적으로 봐야 한다. 마치 n포세대라는 말이 유행하듯 결혼 못한다고 아우성을 쳐도 강남의 좋은 예식장(禮式場)은 2년 뒤까지 풀방이고, 인구절벽으로 인해 대학 정원이 남아돌아 지잡대(地雜大)가 죽어난다 해도 소위 스카이 대학이나 의대 입결(醫大入結)은 여전하며 불황 그래도 인천국제공항(仁川國際空港)은 초만원을 이루는 것과 같은 논리다. 부동산 거래는 거시경제도 중요하지만 현장을 봐야 한다는 것은 거시경제 이상으로 중요하다. 절대로 투기의 대상이 아니라 주식은 기업의 미래가치와 안정성을 보고 사듯 부동산도 입지(立地)와 현장을 봐야 정답이 보이는 법이다. 

경제에 참여하는 청장년층 숫자의 증가율: 2018년 기준으로 한국의 부동산 시장의 가치 왜곡원인(歪曲原因) 1순위다. 왜 출산율은 줄고 경제는 나빠지는데 대한민국 집값은 안 떨어지냐는 원인의 해답이기도 하다. 한국을 예로 들자면 출산율(出産率)은 줄고 있지만 일을 해서 소득을 벌어들이거나 은퇴 후 모아놓은 자산을 부동산에 투자하는 베이비붐 시대 청장년층 머릿수가 계속 시장에 유입되며 아직은 집의 수요가 유지되기 때문이다. 그러나 2020~30년에 접어들면 이 약발도 슬슬 끊기고 저출산율 세대는 20대가 되어가니 집값이 유지될지 모르겠다는 통계기관의 분석들이 나오고 있어 거시적인 추세는 절대 희망적이진 않다. 하지만 수도권 부동산 시장은 저출산(低出産)을 철저히 비웃거나 외면하고 있다. 

경제성장률과 실업률: 경제가 성장할수록 개인소득(個人所得)과 기업의 투자가 늘어나면서 빠른 속도로 인플레이션이 진행되므로 실물을 바탕으로 한 부동산이 폭등한다. 반대로 경제가 쭈그러들면 기존의 땅이나 건물조차 매각한다는 사람이 늘고 개개인의 소득은 감소(減少)하므로 부동산은 하락한다. 

금리: 주택과 같이 대출을 활용할 수 있는 부동산은 금리가 오를수록 은행 예금이 유리하고 반대로 대출 등을 받아 주택을 산 사람들의 부담은 커지므로 매물이 증가해서 부동산 가격이 내린다. 반대로 금리가 내리고 은행 예금(銀行預金)이 불리해지면 대출을 받아 부동산 등의 실물에 투자하는 사람이 늘어난다. 하지만 경제상황이 극악을 달려서 금리가 정상적인 범위를 벗어날 경우 부동산까지 과열 또는 급냉각(急冷却)으로 위험해진다. 

게다가 한국의 경우 전세라는 독특한 시스템도 고려해야 하는데 금리(金利)가 내려갈 경우 건물주 입장에서는 전세의 매력이 떨어지게 되고 결과적으로 전세값(專貰價)이 상승한다. 

부동산 세금: 취득세(取得稅), 거래세(去來稅), 소득세(所得稅), 보유세(保有稅) 등등 부동산을 소유하면서 들어가는 제반 세금이 은행 예금에 비해 불리하거나 비슷하면 부동산을 가진 사람들이 매물을 내놓게 된다. 그런데 여기서 함정은 부동산 시장을 인위적으로 부양(扶養)하려고 세금을 너무 과하게 조절하거나 필요 이상 선심을 쓸 경우 오히려 극단에 근접했다는 위험신호로 볼 수도 있다. 

정부정책: 한국과 같이 국토종합계획(國土綜合計劃) 등을 통해 전국 단위로 관공서 배치, 신도시나 혁신도시(革新都市) 등의 대규모 택지개발(宅地開發), 도로 등 사회간접자본 건설 등을 계획하는 경우 후술할 미시적 관점의 내용도 거시적으로 바라봐야 할 경우가 있다. 국가에서 국토개발에 필요한 예산을 늘리면 전국적으로 부동산 가격이 상승(上昇)하며 반대의 경우 상승이 둔화된다. 

토지 건축 규제: 굉장히 중요한 부분이다. 실증에 따르면 부동산의 장기추세(長期趨勢)는 소득과 인구, 그리고 토지규제 레벨과 강한 상관관계를 갖는다. 소득과 인구를 정부에서 인위적으로 조절하는 것은 거의 불가능하므로 사실 손댈 수 있는 것은 규제밖에 없다. 그린벨트를 비롯한 공공녹지규제(公共綠地規制)는 주택가격을 상승시키고 과도한 건축규제 역시 주택건설을 줄이기에 가격상승을 유발한다. 댈러스와 샌프란시스코는 1980년 이후 비슷한 소득상승률(所得上昇率)을 보여 왔는데 소득 대비 집값으로 볼 때 녹지규제가 전국에서 가장 강한 샌프는 30퍼센트가 넘는 상승률을 보였고 댈러스는 그대로였다. 

외부 자본의 유입: 한국이나 개발도상국에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 재산세(財産稅), 각종 간접적인 분담금(分擔金)이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며 산업단지나 사회간접자본, 원주민(原住民)과 예술가의 동네 살리기 노력 등 외부의 투자, 소위 호재로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다. 

지역개발 또는 공공기관 중요 시설의 입지: 주거지(住居地)나 상권 옆에 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만 한국에서는 후속대책(後續對策)을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해(被害)를 최소화하는 것이 일반적이다. 

상권의 성장: 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금(權利金) 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다. 

교통: 부동산 가치증대의 꽃. 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근(出退勤), 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. 역세권항목도 참조한다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (都市)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물(賣物)이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다. 

그런데 재미있는 건 철도망(鐵道網)은 부동산 시장을 억제하는 기능이 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면 부동산 가격 상승을 억제시키는 가장 좋은 방법은 철도망의 확충(擴充)이다. 철도망이 확충되면 사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 기업이나 사람들이 몰려 살 이유가 적어져 외곽 지역으로 분산되기 때문이다. Knoll 등은 1870년부터 2012년까지의 무려 142년간의 전 세계 주요 12개 선진국의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 논문을 발표한 바 있다. 관련 논문 관련 논문에서는 철도망이 지속적(持續的)으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 인플레이션(각국의 소비자물가지수 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 입증했다. 

관련 논문에 있는 12개 선진국 철도 총연장(總延長)과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 한국어로 번역한 것이다. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 1950년대부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 과학동아(科學東亞) 2018년 8월호이다. 

강력범죄율: 이것도 상당히 크다. 위험한 지역일수록 거주 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적(逆說的)으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 빈민의 유입이 늘어나기 때문에 강력범죄율(强力犯罪率)과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다. 

물론 엄청난 위험을 수반하고 부동산 가격이 꺼질 대로 꺼진 우범지대(虞犯地帶)에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다. 

또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택(賃貸住宅)과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택(永久賃貸住宅), 국민임대주택(國民賃貸住宅), 장기전세주택(長期專貰住宅), 5년 임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. 정경훈, 공공임대주택(公共賃貸住宅)과 범죄발생 관계에 관한 연구이다. 

교육, 학군: 대학에 잘 보내는 학교나 학원가(學院街)가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 대치동(大峙洞)이 대표적인 예시이다. 

또한 특수목적고등학교(特殊目的高等學校), 자율형사립고등학교(自律型私立高等學校) 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 교육부에서 2025년 외고(外高), 국제고(國際高), 자사고(自私高) 폐지 방침을 확정짓자 학군(學群)이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 강남 8학군이 부활(復活)하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황이다. 

개발계획에 대한 허위 정보를 퍼트려 단기적으로 토지를 매매하여 부당이득(不當利得)을 취하는 중개업자(仲介業者)나 업체로 경매회사(競賣會社) 또는 토지정보회사 등의 이름을 주로 사용한다. 

그린벨트나 토석채취제한지역(土石採取制限地域)처럼 각종 규제로 개발이 어려운 땅을 헐값에 사들인 후 주변에 허위정보를 만들어 전화를 통하여 피해자들을 모집한다. 그렇게 피해자(被害者)들을 모은 다음 싼 값이라며 속이며 터무니없는 높은 가격에 땅을 모두 팔아버린 후 업체를 폐업하는 형식으로 운영이 된다. 특징은 계약을 서두르는 성향이 있으며 계약금(契約金) 입금 후 해당 토지의 비용을 피해자가 완납(完納)하기 전까지 조바심을 내도록 유도하거나 더 자세한 정보를 주지 않는 등 성향이 있다. 

피해를 예방하기 위해서는 등기부등본(登記簿謄本)을 확인하여 그 지역의 거래이력(去來履歷)을 보거나 직접 해당 토지를 가본 뒤 판단하거나 해당 행정기관에 토지에 대한 규제나 개발계획을 확인(確認)하는 것이 중요하다.